RĪGA, 29. maijs — Sputnik, Ludmila Pribiļska. #ABLV klienti no Krievijas, kuri ar bankas starpniecību saņēmuši termiņuzturēšanās atļauju par investīcijām nekustamajos īpašumos, jau trešo mēnesi vazā aiz deguna bankā #Citadele, kurp pārskaitīta viņu nauda no kontiem, un neatver ne kontus regulārajiem maksājumiem (piemēram, komunālajiem maksājumiem), ne piekļuvi atlikušajiem līdzekļiem. Pēta, pieticīgo mantību, jo nekustamo īpašumu pircēji Latvijā ir vidēji turīgi ļaudis.
Rezultāts — neapmierinātība un vēlme pamest Latviju līdz ar dzīvokli. Kāda ir situācija?
Dzīve pēc buma
Kā zināms, ideju izsniegt termiņuzturēšanās atļaujas apmaiņā pret investīcijām nekustamajos īpašumos ierosināja latviešu uzņēmējs un politiķis Ainārs Šlesers. Ideja sāka darboties 2010. gadā, kad tā saucamajos "treknajos gados" uzbūvētie un aizsāktie dzīvojamie kompleksi stāvēja miruši, bet Latvijas pilsoņi glābās no hipotēkām un parādiem Britu salās.
Ārvalstu pircēji (lielākoties — Krievijas pilsoņi) palīdzēja radīt maksātspējīga pieprasījuma "Jauno vilni". Turklāt 2010. gadā Maskavas apkaimē dega kūdras purvi, bet Jūrmala staroja viesmīlībā.
Uzturēšanās atļauja Eiropas sakvienībā nozīmē atvērtas robežas un visu pārējo, nolēma potenciālie investori un sāka vest naudu uz Latviju, kura tolaik neko nevaicāja par tās izcelsmi un nevairījās no skaidras naudas. Jau 2011. gadā izsniegto uzturēšanās atļauju skaits dubultojās salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu un sasniedza 4807, bet pēc tam ik gadus līdz 2014. gadam auga par diviem tūkstošiem, līdz sasniedza virsotnes — 10503 atļaujas. Programmas ietvaros Latvija saņēma 2 miljardus eiro.
Daudzi krievu investori Latvijā meklēja eirodemokrātiju un brīvību par spīti pamestajai dzimtenei, taču nacionālie politiķi itin mierīgi pieteica krustakaru atriebībai par Krimu. Pie viena zem āmura pagadījās ukraiņi, kazahi un ķīnieši: vispirms tika paziņots, ka dubultojas summa, par kuru izsniedz uzturēšanās atļaujas (no 142 tūkstošiem eiro līdz 250 tūkstošiem Rīgā un tās apkaime), pēc tam mainījās spēles noteikumi: par termiņuzturēšanās atļaujas pagarināšanu uz nākamajiem 5 gadiem bija jāsamaksā 5 tūkstoši eiro — pa tūkstotim gadā vai visu summu uzreiz, taču bez atlaides.
Vienlaikus sākās sīkas riebeklības, piemēram, paaugstināta NĪN likme ārvalstniekiem (septiņreiz lielāka nekā vietējiem) līdz brīdim, kad uzturēšanās laiks Latvijā sasniegs 7 gadus. Investori pamanījās paiet šīs riebeklības, piemēram, bez maksas vai par nelielu naudu reģistrējot savā īpašumā aborigēnus — tā bija izdevīgāk nekā maksāt nodokli saskaņā ar pilno likmi — 1,5% no kadastra vērtības, kas, starp citu, uzpūsta, pateicoties tiem pašiem investoriem.
Nekustamo īpašumu īpašnieki no ārzemēm bija gatavi paciest iepriekšminēto, taču sākās banku skandāls.
Varbūt pārdot?
Kas notiks, ja pašreizējā situācijā padoties impulsīvam un emociālam risinājumam un pārdot "investīciju objektu".
Priekšrocības
Atšķirībā no likuma Krievijā, kas uzliek nerezidentiem pienākumu apmaksāt iedzīvotāju ienākumu nodokli, pārdodot nekustamo īpašumu 30% apmērā no darījuma pilnas summas, nevis no pirkuma un pārdošanas cenas starpības, likums Latvijā ir liberālāks. Pārdošanas gadījumā tiek iekasēts kapitāla pieauguma nodoklis 20% apmērā no minētās starpības.
Krievijā ienākumi, kas gūti ārvalstīs esošo nekustamo īpašumu pārdošanas darījumā, netiek aplikti ar nodokli, un pārdevējam nav jāiekļauj nodokļu deklarācijā objekti, kas iegādāti līdz 2016. gada 1. janvārim un atrodas īpašumā vairāk nekā 3 gadus.
Krievija un Latvija ir parakstījušas līgumu par dubultas nodokļu aplikšanas novēršanu, tātad pēc nodokļa nomaksas Latvijā 20% apmērā, nodokļi Krievijā nav jāmaksā (ienākuma likme šeit ir zemāka nekā Latvijā — tikai 13%).
Trūkumi
Latvijas tirgū maksātspējīgais pieprasījums pēc jaunajiem projektiem un dārgajām mājām, ko pirka ārvalstnieki, ir pavārgs. Daudz pieprasītāki ir dzīvokļi padomju laiku daudzstāvu mājās par 40-65 tūkstošiem eiro.
Tāpēc, domājams, dzīvokļa cena pārdošanas darījumā būs tikai mazliet augstāka nekā pirkuma cena, varbūt pat zemāka. Maz ticams, ka izdosies atgūt kvalitatīvajā remontā un mēbelēs ieguldītos līdzekļus. Nāksies ilgi gaidīt pircēju un visu laiku apmaksāt nekustamo īpašumu nodokli un visai dārgos komunālos pakalpojumus. Tātad līdz pārdošanas brīdim vērtīgais īpašums aprīs naudu, ko kompensēt neizdosies.
Ieņemtos līdzekļus atkal nāksies kaut kur investēt, taču Maskavas apkaimē diezin vai kaut kas būs atrodams par laba dzīvokļa cenu Rīgā. Var izskatīt variantus Sanktpēterburgā, taču tur Rīgas trīsistabu dzīvokļa vietā dabūsi divu vai vienistabas dzīvokli, turklāt par kūrorta rajoniem nav ko sapņot.
Vārdu sakot, pārdošanas variants sola galvenokārt zaudējumus: ieeja par rubli, izeja — par diviem.
Varbūt izīrēt?
Pat, ja īpašums izstādīts pārdošanai, to var izmantot racionālāk, piemēram, iznomāt. Nomas tirgus Rīgā patlaban pieaug, pateicoties ārvalstu studentiem, kuri īrē dzīvokļus studiju laikā. 2016./17. mācību gadā Latvijā studēja 8137 ārzemju studenti no 108 valstīm, kopš 2013. gada viņu skaits pieaudzis gandrīz četras reizes.
Vidējās algas pieaugums ļauj īrēt dzīvokļus arī jaunajiem latviešiem. Šie klienti jau ir stabilāki, salīdzinājumā ar studentiem, kuri parasti noīrē dzīvokli uz gadu. Turklāt dzīvokļus centrā vai kūrorta vietās var izīrēt atpūtniekiem un tūristiem ar tādiem servisiem kā Booking vai Airbnb. Raižpilna, taču laba peļņa.
Priekšrocības
Neliels dzīvoklis Rīgā jaunceltā namā maksā 350-450 eiro mēnesī.
Ienākumi valūtā ļauj veidot uzkrājumus personīgajām vajadzībām vai segt izdevumus, ko rada citi īpašumi, jo dažiem investoriem uzturēšanās atļauja tika izsniegta atbilstoši ieguldījumu "kopumam", tas ir, iegādājoties otru dzīvokli kā aktīvu, ar kura palīdzību saņemt ienākumus.
Ienākumu nodokli par peļņu, kas gūta, iznomājot nekustamo īpašumu, iespējams nomaksāt vienkāršotā kārtībā, saskaņā ar likmi 10% apmērā, nereģistrējoties VID kā persona, kas veic saimniecisku darbību. Šajā ziņā nerezidentiem ir priekšrocība, jo rezidentiem, kuru nomas naudas nestais ienākums bruto pārsniedz 430 eiro mēnesī, nākas nomaksāt sociālo nodokli.
Maksājot nodokli 10% apmērā, Izīrētājs nevar norakstīt izdevumus par īpašuma uzturēšanu, izņemot NĪN. Tādējādi aptuveni 70 tūkstošus eiro vērta dzīvokļa īrest nestie ienākumi gadā sastādīs 400x12=4800. Pēc zemes nodokļa (aptuveni 150 eiro), ienākumu nodokļa (465 eiro) nomaksas investora kontā palilks 4185 eiro — gandrīz 6% gadā.
Trūkumi
Nekustamais īpašums un izīrētāji kādam ir jāpieskata. Nekustamo īpašumu aģentūras to dara negribīigi, toties palīdz izīrēt objektu par honorāru viena mēneša īres maksas summas apmērā, noslēdzot līgumu uz gadu. Latvijā parādījušies "māju meistari", kuri palīdz ārzemniekiem kontrolēt viņu īpašumu, atbrīvo viņus no raizēm, taču tīro ieņēmumu samazina par 50-70 eiro mēnesī.
Krievijas nodokļu iestādes prasa deklarēt ārzemēs gūtos ienākumus un, salīdzinot ienākumu nodokļa likmes par īpašuma iznomāšanu: 10% (Latvija) un 13% (Krievija), īpašniekiem nāksies samaksāt starpbīvu 3% apmērā savas valsts budžetā. No aprēķinātajiem 4185 eiro — vēl 125 eiro.
Atsakoties no uzturēšanās atļaujas, ārzemju investors zaudē Latvijas rezidenta statusu bankā un visi tekošie norēķini, arī maksa par komunālajiem pakalpojumiem būs dārgāka.
Uzturēšanās atļauja vai vīza?
Situācija, kādā Latvijas valsts nostādījusi ārvalstu investorus, ir nepatīkama. Nevienam negribas maksāt 5000 eiro par uzturēšanās atļaujas pagarināšanu, turklāt nekustamais īpašums valstī dāvā iespēju saņemt daudzkārtējo vīzu uz pases darbības termiņu un pārtraukt birokrātiskos dančus ap Pilsonības un migrācijas departamentu, kurš uzturēšanās atļauju ik gadus pagarina, ņemot vērā izziņas par to, ka iesniedzējs ir uzticams.
Noteikums par piecu tūkstošu eiro iemaksu stājās spēkā 1. janvārī, un divu mēnešu laikā to izpildījuši 88 uzturēšanās atļaujas saņēmēji. Vairāk nekā 500 ārzemnieki legalizējuši savu uzturēšanos valstī citā ceļā: nokārtojuši latviešu valodas eksāmenu vismaz sākotnējā kategorijā, iekārtojušies darbā, mainījuši ģimenes statusu. Latviešu valodas kursi eksāmenam pamata kategorijai ārzemniekiem tiek piedāvāti bez maksas.
