RĪGA, 28. augusts – Sputnik. Nekustamā īpašuma cenas Jūrmalā ilgu laiku nebija saistītas ar reālo ekonomikas situāciju valstī, taču līdz ar emocionālo un bagāto nerezidentu aiziešanu mainījies arī mājokļu tirgus Latvijas galvenajā kūrortpilsētā, raksta nekustamo īpašumu aģentūras īpašnieks Aldis Lezdiņš Dienas Bizness.
Emocionālie bagātnieki pazuduši
Pēc viņa sacītā, nekustamo īpašumu pārdevējiem Jūrmalā šodien nav nekāda pamata cerēt uz "trekno gadu" atgriešanos, bagātie nerezidenti, kuri bija gatavi pirkt mājas par Latvijai neticami lielu naudu, vairs neinteresējas par Jūrmalu.
"Klientu-nerezidentu budžets (tie ir aptuveni 20% no visiem potenciālajiem Jūrmalas nekustamo īpašumu pircējiem) izrādās vidēji par pieticīgāks par vietējo pircēju budžetu," aprakstīja mūsdienu situāciju eksperts, piebilstot, ka vietējiem pircējiem ir vēl viens pluss: viņi var paņemt kredītu vietējās bankās ar attiecīgi nelielām likmēm.
Vidējās klases nerezidenti, kuri interesējas par nekustamo īpašumu Latvijā, parasti tās ir jaunas ģimenes, biežāk izvēlas Rīgu, norādīja Lezdiņš.
"Viņu prioritāte mājokļa iegādē ir termiņuzturēšanās atļaujas iegūšana, bērnu nogādāšana labās skolās, darbs (bizness) un citi faktori," paskaidroja viņš.
Bankas pasliktina situāciju
Interese par nekustamo īpašumu Jūrmalā šodien ir vecākas paaudzes cilvēkiem – viņiem ir svarīga nesteidzīga un mierīga privātā dzīve. Taču par šķērsli mājokļa iegādē kūrortpilsētā kļūst Latvijas banku attieksme, paziņoja Lezdiņš.
"To darbību nosakošā Moneyval rekomendāciju ieviešanas politika citkārt mūsu bankās jau apsteidzoši ir manāmas. Tikai no 2021.gada praksē ieviešamās - praktiski neizpildāmās, banku darbību reglamentējošās, OECD "Bāzele III" rekomendācijas," pateica eksperts.
Banku šķēršļu dēļ Jūrmalā dominē vietējie nekustamā īpašuma pircēji, pārliecināts eksperts.
Tik dažādie nekustamie īpašumi
Jūrmalā var izcelt vairākus mājokļa tirgus segmentus, un katrs no tiem attīstās savā veidā, pastāstīja Lezdiņš.
"Piemēram, kūrorta zemesgabalu segments (pie kura attiecināmu arī zemesgabali ar brūkošām mājām, kuras dažkārt ir arhitektūras mantojuma pieminekļi) piedzīvo kritumu, tas nav pieprasīts. Cenas tajā pēdējo 4-5 gadu laikā samazinājušās gandrīz par 50%," sacīja eksperts.
Viņš paskaidroja, ka šādus objektus neviens nevēlas pirkt, jo tas ir saistīts ar ilgstošiem birokrātiskiem procesiem, turklāt pietrūkst kompetentu celtnieku, kuri patiešām var darboties ar arhitektūras pieminekļiem.
Spiedienu zemesgabalu cenām izraisa arī bankas struktūru darba faktors, piemēram, likvidējamajai ABLV piederošā Pillar. "Tās apstākļu dēļ tirgū šobrīd spiestas izmest apbūves zemes," paskaidroja Lezdiņš.
Vēl viena zemes īpašnieku kategorija, kura rada spiedienu cenām, – vēsturisko koka ēku mantinieki, kuriem ir nepieciešama steidzama pārdošana un kuri ir spiesti meklēt reālu cenas pieprasījumu.
Premium klases dzīvokļu segments "trekno gadu" jaunbūvēs Jūrmalā atrodas nedaudz labākā stāvoklī, nekā apbūves zemes segments. "Cenas ir ievērojami kritušās, bet tur tirgus tomēr lēni kustas, smagi čīkstot. Lielākajai pircēju daļai šādi dzīvokļi vēl joprojām ir neattaisnoti dārgi, gan to iegādes, gan uzturēšanas izmaksu ziņā," pateica eksperts.
Absolūti cita situācija ir sērijveida dzīvokļu tirgū: to cenas kāpj.
"Spilgts piemērs ievērojamā dzīvokļu cenu celšanās Kauguros, kur triju četru gadu laikā dzīvokļu cenas ir gandrīz dubultojušās. Vēl jāpavēsta, ka pēdējā laikā Kauguri pamazām zaudē savu negatīvo aizspriedumu auru," norādīja Lezdiņš.
Privātmāju segmentā ir salīdzinoši liela potenciāli maksātspējīgu pircēju interese, taču trūkst adekvātu piedāvājumu cenas un kvalitātes attiecības ziņā, saka eksperts.
"Par savu naudu klienti vēlas iegūt mājas, kas atbilstu zinošo, daudz ko redzējušo un prasīgo maksātspējīgo pircēju budžetam un sapratnei par mūsdienu stilu, telpu plānojumiem, tehnoloģijām, kvalitāti un komfortu. Tirgū pieejamās (šim budžetam atbilstošās) nedaudzās mājas labās vietās (netālu no jūras vai ar tiešu pieeju Lielupei) ir šādā aspektā morāli un tehniski novecojušas un gandrīz visas ir daudz par lielu pircējiem, turklāt vēl ar neracionālu plānojumu," paskaidroja viņš.
Tādēļ Jūrmalas privātmāju tirgū ir izveidojusies absurda situācija – it kā visa Jūrmala pārdodas, bet pirkt nav ko.
"Jo jaunu, modernu pēckrīzes periodā būvētu privātmāju pārdošanā faktiski nav vispār, jo, ja kāds ir 2008.-2009. gada krīzi veiksmīgi pārdzīvojis un vēl spējis sev uzbūvēt jaunu, arhitektoniski un tehnoloģiski modernu saprātīga lieluma māju pieprasītajā Jūrmalas daļā - jūras pusē no Lielupes līdz Vaivaru rehabilitācijas centram, tā netiek pārdota, jo tiek izmantota sev," pateica Lezdiņš.
Pēc viņa domām, tuvāko trīs gadu laikā Jūrmalā ir izaugsmes potenciāls dažos nekustamā īpašuma tirgus segmentos.
"Šādas zemes, piemēram, sastopamas apbūves otrajā līnijā starp prospektu un Kāpu ielu Mellužos, Asaros, Vaivaros (200 - 400 m no jūras)," uzskata eksperts.
Padomju apbūves dzīvokļi varētu palielināties cenā par 3-5%, savukārt dzīvokļiem jaunajos projektos nav īpaša potenciāla būtiskam cenu kāpumam, uzskata Lezdiņš.
Savukārt attiecībā uz privātmājām – tie, kas sapņo par Jūrmalu, būs spiesti būvēt, secina viņš.